Outi Palttala-Heiskala, Arkinor Oy

Rakennuksen kunnon seuranta ja huolto

Rakennusten säilyminen hyväkuntoisena edellyttää säännöllistä tarkkailua ja kunnossapitoa. Huoltovapaita rakenteita tai materiaaleja ei ole. Toiset materiaalit ja rakennusosat kestävät kauemmin kuin toiset. Toisia rakennusosia ja materiaaleja on helppo huoltaa ja korjata, joidenkin huolto taas on vaikeaa tai mahdotonta.

Rakennusten rakennejärjestelmiä suunniteltaessa tulisikin aina kiinnittää huomiota rakenteiden tarkastettavuuteen ja huollettavuuteen sekä korjauksen helppouteen. Säännöllinen tarkkailu sekä oikein ajallaan tehty huolto lisäävät rakennusosien ikää, eikä kalliita ja laajoja peruskorjaustoimenpiteitä tarvita.

Rakennuksen huoltotarve

Rakennusosien huoltoväli on eripituinen. Katon, vesikourujen ja syöksytorvien puhdistus tulisi tehdä keväin ja syksyin. Tosin tässäkin on tapauskohtaisia eroja -jyrkkäkattoinen kaukana puista sijaitseva katto ei kerää roskaa samalla tavoin kuin metsän keskellä sijaitseva tasakatto, joka olisikin hyvä tarkistaa em. useammin. Rakennusosien ja materiaalien huoltotarve vaihtelee tapauskohtaisesti, mutta suuntaa antavia rakennusosien huoltovälisuosituksia on arvioitu.

Kevät- syksyhuoltojen yhteydessä tarkkaillaan muidenkin rakennusosien kuntoa silmämääräisesti. Rakennuksesta kannattaa pitää yllä huoltokirjaa, josta löytyvät rakennuksen piirustukset sekä tarkastus- ja huoltomuistiinpanot sekä selvitykset mahdollisista laajemmista korjaustoimenpiteistä.

Rakennuksen kunnon määrittelyn avuksi on saatavilla asiantuntija-apua. Mikäli halutaan selvittää rakennuksen kuntoa pääpiirteissään voidaan tilata siihen kuntotarkastus (kuntoarvio), jossa rakennusalan ammattilainen tarkastaa ja arvioi rakennuksen rakenteita ja niiden kuntoa rikkomatta pintoja. Useimmat kuntoarvioijat käyttävät pintakosteusmittaria apunaan, mutta tämä on syytä varmistaa toimeksiantoa tehtäessä. Kuntoarvion teko perustuu yleisiin tietoihin rakenteiden ja materiaalien toiminnasta. Rakenteiden pintoja avaamatta ei kuitenkaan saada täysin luotettavaa kuvaa rakenteiden kunnosta. Tarkastuksessa voidaan antaa suosituksia tutkia joitain rakenteita tarkemmin tehtävän kuntotutkimuksen avulla, jossa pintoja avataan kriittisimmiksi epäillyistä kohdista. Rakennukset ovat kuitenkin yksilöitä, joiden kaikkia rakenteita ei välttämättä ole rakennettu siten kuin vastaava talotyyppi tai rakenne yleensä (erityisesti näin voi olla omatoimisesti eli hartiapankilla rakennetuissa tai korjatuissa kohteissa). Mitään absoluuttista totuutta ei kuntotutkimuskaan voi siis antaa. Monesti korjaustarpeen lopullinen laajuus määrittyykin vasta korjaustoimenpiteen yhteydessä.

Rakenteiden, rakennusosien ja pintojen kunnon tarkkaileminen

Talon asukkaan kannattaa perehtyä ainakin pääpiirteissään rakennuksen järjestelmien toimintaan sekä rakennejärjestelmään. Tämä ei edellytä korjaustaitojen hankkimista tai teknistä osaamista. Seuraavassa on käyty lävitse tarkkailtavia asioita. Vastaavan muistilistan kanssa talon kiertäminen ei vie paljonkaan aikaa ja asukas saa kuvan siitä minkälaisessa ja kuntoisessa rakennuksessa asuu. Ajoissa havaittujen virheiden ja vaurioiden korjaaminen säästää rakennusta, rahaa ja jopa asukkaan terveyttä. Mikäli tämä tehtävä tuntuu kuitenkin ylivoimaiselta, niin silloin huoltotoimet sekä rakennuksen kunnon tarkkailu kannattaa teettää ammattilaisella. Silti kannattaa toimeksiannon yhteydessä käydä läpi ne tehtävät, mitä huollon suorittajalta odotetaan.

Kuntotarkastus ja kuntotutkimus termejä on selvitetty laajemmin Sanoma Osakeyhtiön Oikotien ylläpitämässä asunnonostajan oppaassa. http://www.oikotie.fi/apartment_default?exit=buyers_guide&page=2f2

Rakennuksen rakenteiden ja materiaalien kunnon tarkkailun lisäksi myös sähkö-, ilmanvaihto-, vesi- ja viemärijärjestelmät tarvitsevat omat tarkastuksensa ja huoltonsa. Jokaisessa talossa kannattaa tarkkailla vesimittarin kautta vedenkulutusta, mutta myös selvittää sen avulla, vuotaako vesiputkisto tai -laitteisto (mikäli mistään vesipisteestä ei oteta vettä, mutta vesimittari ilmoittaa silti veden kuluvan).

Muistilista rakennusosien kunnon tarkkailuun

Lista on laadittu lähinnä pientalon kunnon tarkkailemisen avuksi ja se painottuu puurakenteisen talon rakenteisiin. Tässä listassa on myös perustietokohdat, jotka täytyy täyttää vain ensimmäisellä kerralla.

PERUSTUKSET
Perustustyyppi: maanvarainenlaatta __ pilariperustus __ perusmuuri __ nurkkakivet

1. Sokkelin tai pilarien korkeus maanpinnasta (minimi 40 cm/suositus 50)?
2. Millä korkeudella rakennuksen lattia on suhteessa maanpintaan (min.30 cm/suos. 50)?
3. Näkyvät vauriot sokkelissa/ pilareissa (halkeamat, pullistumat ja rapautumiset)?
4. Kosteuseristykset, onko maanpinnan alapuolinen osa pietty/ levytetty?
5. Ulkopinta: onko sokkeli tai pilarit maalattu / rapattu (kunto)?
6. Routaeristykset (tarkistettava sulan maan aikana)?
7. Sadevesien hallinta (tarkistettava sulan maan aikana)
   1. Salaojien toiminta (tarkastuskaivot)
   2. Pintamaan muotoilu:kaato rakennuksen viereltä kolmen metrin matkalla poispäin (vähintään 15 cm korkeusero)
   3. syöksytorvien kohdalta vedenjohdatus (poispäin rakennuksesta/ sadevesikaivot)
8. Sisäpinnnan vauriot
9. Ikkunat (vesipellien ja pokien tippanokkien kunto ja kaatosuunta, maalien ja kittausten kunto, lasien ehjyys)
10. Ulkoportaat, kunto yksityiskohdat
11. Muuta huomioitavaa

ALAPOHJA
Rakennetyyppi; tuulettuva (ryömintätilainen) alapohja

1. Painumat (vaakitus/ silmämääräinen arvio)
2. Pinnat (alapuolelta)
3. Lämmöneristys (vahvuus/materiaali), jos lämmitetty lattian pintalämpö/ huonelämpötila
4. Kosteusvauriot
5. Tuuletus (tuuletusluukut min 15*15 cm , aistinvarainen arvio tunkkaisuudesta)
6. Muuta

JULKISIVU/ ULKOSEINÄRAKENNE
Pinnat; pystyrimalaudoitus__, lomalaudoitus __, vaakapaneeli __, pystypaneeli__, hirsipinta __, rappaus __, tiili__, muu__

1. Pintamateriaalin kunto (ehjyys, suoruus)
2. Maalityyppi ja sen kunto
3. Lämmöneriste, määrä
4. Kosteusvauriot (pullistumat, läikät, home)
5. Tuuletus (onko seinärakenne tuuletusraollinen)?
6. Runkorakenteen kunto (hirsirakenteen kuntoa voi kokeilla piikillä esim. lautaverhouksen tai ikkunavuorilaudan raosta)
7. Muuta

JULKISIVUJEN VARUSTEET

1. Talotikkaiden kunto ja kiinnitys, hätäpoistumistiet:
2. Syöksytorvet, vedenohjaus
3. Pellitykset, vaakalistat (riittävät kallistukset rakenteesta poispäin)
4. Räystäiden pituus ja kunto
5. Sadevesikourut
6. Johdotukset
7. Ulokkeet (liittyminen seinään)

IKKUNAT

1. Maalin kunto
2. Kittauksen / lasituslistojen kunto
3. Lasit
4. Pokien puuosien ja karmien kunto
5. Käynti ja heloitus
6. Tiivistys
7. Vesipellit
8. Karmin ja seinän liitos
9. Muuta:

OVET/ULKO

1. Puuosien kunto
2. Käynti
3. Potkupelti
4. Heloitukset
5. Pintakäsittely
6. Tiivistys
7. Karmin ja seinän liitos
8. Lukitus
9. Ovipumppu
10. Muuta

VÄLIPOHJA
rakennetyyppi; puurunko__, valettu betoni__, ontelolaatta__, muu__

1. Painumat ja suoruus(vaakitus/silmämääräinen arviointi)
2. Lämmöneristys
3. Kosteusvauriot (läikät, tummumat, pehmeys)
4. Muuta

YLÄPOHJA
rakennetyyppi; ullakko__, tuulettuva harjakolmio__, tuuletusväli__ (suuruus__)

1. Painumat (vaakitus /silmämääräinen arvio)
2. Lämmöneristys materiaali/ määrä
3. Kosteusvauriot (sisäkaton väri, läiskät, eristeen väri, haju)
4. Kantava rakenne (suoruus, taipumat)
5. Vesikaton alusrakenne (väri, kovuus)
6. Tuuletus
7. Läpimenojen tiiveys
8. Tuuletusputkien eristys
9. Kulku vesikatolle
10. Muuta:

VESIKATTO
Kattokulma__, katemateriaali__

1. Painumat (silmämääräinen)
2. Katemateriaali
3. Katteen kunto (tiilikate: roskat, sammalet, eheys/ peltikate: maalauksen kunto, ruoste, eheys/ huopakate: eheys, kiinnikkeitten ja saumojen tiiveys, huovan tasaisuus)
4. Saumat ja liitokset
5. Läpiviennit
6. Kattoluukku
7. Pellitykset (jiirit, nostot)
8. Sadevesikourut
9. Kulkusilta ja kattotikas
10. Muuta:

SAVUPIIPPU
rakennetyyppi: muurattu__, elementti__

1. Painumat (silmämääräinen)
2. Perustus
3. Pinnan kunto
4. Saumat ja liittymät
5. Peltien kunto ja toiminta
6. Hormit
7. Yläpohjassa näkyvä rappaus
8. Muuta:
   

SISÄTILAT HUONEKOHTAISESTI:

1. Lattiamateriaali, kunto:
2. Seinämateriaalit, kunto:
3. Sisäkattomateriaali, kunto:
4. Ovet, kunto:
5. Tulisijat, kunto:
6. Patterit, kunto:
7. Muuta:

Kestävän kehityksen puutuotteet ja rakentaminen-projektin laatima huoltokirja ohje: http://www.merilappi-instituutti.fi/keke/huoltokirja/huoltoframe.htm

huoltokirja lainsäädännössä: http://www.finlex.fi/pdf/normit/6022-A4.pdf